观点网 传闻已久的“青羊蔡桥”A股策略，终于迎来了兑现期。
最新消息显示，11月19日，大悦城耗资26.5亿元夺得成都青羊区蔡桥4宗土地。
午后，大悦城在官微透露，上述地块的商业部分将打造成为其在成都的第三座重资产大悦城。
市场普遍认为，青羊大悦城的落地，不仅契合成都高端、多元与潮流的基因，更重要的是，此番布局，是对片区中高端消费市场的一次精准卡位。
不过，目前，成都高端商业格局已初步定型，IFS、太古里、银泰in99、万象城各自雄踞一方，落位城西的青羊大悦城，能否成为成都商业的下一个增长极？
26.5亿元拿地
11月9日上午，成都土拍市场抛出重磅“王牌”——位于青羊区蔡桥地铁口的201亩商住综合地块。
资料显示，上述地块由4宗土地组合而成，其中1号宗地和2号宗地为斜对角的纯住宅用地，合计占地约97.54亩，楼面价为1.7万元/平方米。
而3号宗地紧挨着4号宗地，为连体商服用地，合计占地104.23亩，计容总建面16.67万平方米，楼面价为1780元/平方米。
最终，4宗地块由大悦城“包揽”，总耗资26.5亿元。
拿地后不久，大悦城迅速在官微发布捷报，明确表示，地块将统一规划为涵盖大型商业综合体与高端住宅的封面级项目。
其中，住宅用地定位为中粮大悦城住宅壹号系列，依托品牌高端产品线势能吸引改善型客群；而商业部分将打造成为成都的第三座重资产大悦城——青羊大悦城，直指片区商业升级缺口。
对蔡桥片区而言，这一布局精准补上了“缺乏头部大型商业综合体”的价值短板，彻底扭转区域商业能级不足的现状。
实际上，大悦城落地青羊蔡桥的传闻，早在2024年初就已悄然发酵。
同年2月，在青羊区城市投资价值推介会上，上述100亩商业地块就已出现在重点推介名单中，当时便有消息人士透露，地块或将引入大悦城品牌。
如今A股策略，悬念揭晓，靴子终落。
对大悦城而言，此番拿地，是其对成都战略要地的精准卡位。
一方面，成都是近五年全国消费市场的“现象级城市”，“首店经济”连续多年保持爆发式增长，社会零售总额稳居新一线城市前列，消费活力与市场潜力持续释放，成为商业运营商重仓布局的核心目的地。
另一方面，青羊区作为成都传统核心城区，人均GDP位居成都第二，高净值人群集聚，具备强大的中高端消费承载力，为商业体的长期稳健运营提供了坚实的客群基础。
从区位价值来看，地块周边已形成成熟居住区，绿地?新里城、中国铁建青羊樾府、中国铁建锦樾等多个中高端住宅小区环绕，累计居住人口超10万，为商业项目提供了稳定的核心客群。
交通层面，地块邻近地铁4号线，距蔡桥地铁站仅600米，属于典型的“地铁上盖辐射区”，加之多条公交线路交织成网，有效突破地理边界，撬动区域外的消费增量。
商业竞争格局层面，商业客了解到，目前，青羊区的标志性购物中心包括成都青羊万达广场和鹏瑞利青羊广场等，但这类购物中心以大众化消费为主，业态集中于餐饮、大众零售、亲子娱乐，缺乏高端品牌矩阵与沉浸式消费场景，中高端消费市场存在明显供给缺口。
而大悦城的主要客群是18-35岁的新兴中产阶级，定位聚焦中高端区域型商业体，如若成功落地，将精准填补这一市场空白，
但需注意的是，成都商业已形成了市中心、城南、城东三足鼎立之势，其中，IFS与太古里稳坐中心城区核心，而银泰in99扛起了城南的大旗，万象城则是城东的重要代表。
作为新入局者，青羊大悦城注定要直面群雄逐鹿的激烈挑战。
大悦城蓉城布局
成都，是大悦城重仓的战略要地，其商业版图的扩张，早已写下清晰脉络。
早在2015年，成都武侯大悦城作为西部首座大悦城亮相武侯区，项目宗地面积为6.87万平方米，建筑面积17.25万平方米。
这是大悦城体系内，运营较为成熟的一个项目。查阅过往数据发现，自开业以来，成都武侯大悦城出租率维持在较高水平，2021年末至2024年的出租率分别为97.54%、96.29%、98.10%、98.10%，截至2025年三季度末，该项目的出租率为97.26%。
此外，从租金收入来看，成都武侯大悦城开业仅一年便实现销售额突破10亿元，近几年，该项目的租金收入甚至超越了上海静安大悦城，位列其投资物业的第四位，仅次于北京西单、朝阳大悦城以及天津大悦城，成为重要的业绩贡献点。
2024年9月20日，大悦城商业REIT成功上市，该项目便作为首发资产登陆深交所。
继成都武侯大悦城之后，2023年12月30日，成都第二座大悦城——天府大悦城正式开门迎客。从当地媒体的报道来看，天府大悦城开业当日21万人次的客流量，跃升为近五年以来成都新开商业体榜首。
除了已开业的两座，成都第三座大悦城的传闻早有伏笔。早在2022年5月，市场便有传闻称，大悦城将以轻资产的方式，在成都金牛区落地。
项目由成都华侨城与大悦城合作，规划商业面积10万平方米，将打造成为街区+购物中心的形态，与山姆会员商店连接，原计划在2023年年末亮相。
不过，直至目前，金牛大悦城仍停留在大悦城控股官网的筹备项目名单中，尚未揭开面纱。
当地媒体报道称，金牛大悦城主体已建成，却在2023年陷入停摆。
对于项目的停滞，金牛区政府服务管理和网络理政办公室回应称，开发商表示受市场经济影响，拟签约的主力店铺纷纷减少在成都区域的投资计划，无法按原计划配合入驻，为避免室内装修造成二次拆除产生的资源浪费，业主方暂时停止了室内装修、总平铺装等相关工作。
同时，华侨城方近期正与意向合作商深度洽谈合作模式，调整该项目的商业定位、经营策略和开业时间。
且不论金牛大悦城是否存在其他变数，此次青羊大悦城的成功拿地与明确规划，已让成都成为大悦城旗下购物中心数量最多的城市，其布局密度甚至超越了北京。
“三悦同城”的格局，将形成强大的规模效应和协同效应，能最大化地覆盖不同区域的客群，进一步巩固大悦城在成都的商业领导地位。
不过，密集的布局之下，青羊大悦城入市之际也将面临双重竞争压力。
对内，需与成都大悦城、天府大悦城形成差异化定位，避免品牌内耗，实现客群精准分流；对外，要应对IFS、太古里等传统高端商业体的竞争，还需面对城西新兴商业项目的挑战。
未来，青羊大悦城将交出怎样的成绩单？仍待市场检验。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
一鼎盈提示：文章来自网络，不代表本站观点。
